Grundstückspreise

Die Grundstückspreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Vor diesem Hintergrund ist von Interesse, wie ein marktkonformer Grundstückspreis zu ermitteln. Ferner auch, welche Einflussfaktoren hierbei zu berücksichtigen sind. Zudem ist wissenswert, welche Gründe für den bundesweiten Anstieg der Immobilienpreise sowie für regionale Unterschiede ursächlich sind. Im Folgenden werden diese Fragen beantwortet:

1. Bestimmung marktkonformer Grundstückspreise

Grundstückspreise werden in erster Linie durch den Bodenwert bestimmt. Insofern ist es für die Preisbestimmung eines Grundstücks notwendig, dessen Bodenwert zu kennen. Der Bodenwert eines zu bewertenden Grundstücks lässt sich dabei mittels der nachfolgend aufgeführten Verfahren ermitteln:

• Vergleichswertverfahren: Im Zuge dieses Verfahrens wird der Bodenwert anhand des Durchschnittspreises abgeleitet. Dabei wird von in der jüngeren Vergangenheit am Markt erzielten Preisen vergleichbarer Referenzobjekte (Lage, Größe etc.) ausgegangen. Allerdings sind nicht für alle Grundstücke entsprechende Vergleichsobjekte verfügbar.
• Bodenrichtwert: Sofern keine Referenzobjekte vorhanden sind, kann behelfsweise der Bodenrichtwert herangezogen werden, um den Bodenwert des Grundstücks zu bestimmen. Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert, der von einem Expertengremium (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) für eine bestimmte Lage (sog. Bodenrichtwertzone) berechnet wurde. Der Bodenrichtwert wird dabei in Euro pro Quadratmeter formuliert.

Mithilfe des Bodenwertes kann ein marktkonformer Preis für das Grundstück abgeleitet werden. Aufgrund objektspezifischer Eigenschaften sind hierbei aber i.d.R. minimale bis moderate Anpassungen notwendig. Hier kann bspw. ein Makler aufgrund seiner Kenntnis aktueller Grundstückspreise dabei helfen, den Immobilienwert zutreffend zu bestimmen. Ein methodisch einwandfrei bestimmter Grundstückspreis ist für die Vermarktung erfolgskritisch. Im Fall eines zu hohen Verkaufspreises werden potenzielle Erwerber abgeschreckt. Bei einem zu niedrig bemessenen Grundstückspreis erfolgt der Verkauf unter Wert. Zudem kann er von möglichen Erwerbern als Hinweis auf versteckte Mängel aufgefasst werden.

2. Quadratmeterpreise als Orientierungswert

Mithilfe des Quadratmeterpreises wird festgelegt, wie viel ein Quadratmeter Grundstücks- oder Wohnfläche in einer bestimmten Lage gegenwärtig kostet. Dieser Wert dient der Orientierung für die Wertermittlung der eigenen Immobilie. Die Quadratmeterpreise können den einschlägigen Immobilienportalen im Internet entnommen werden oder man konsultiert einen Makler aus der betreffenden Region. Nachfolgend werden die durchschnittlichen Grundstückspreise ausgewählter Städte für 2018 tabellarisch dargestellt:

3. Einflussfaktoren des Grundstückspreises

Die Grundstückspreise werden in erster Linie von der Lage der Immobilie beeinflusst. Es sind allerdings noch viele zusätzliche Faktoren bei der Wertfindung zu berücksichtigen. Grundstücke zeichnen sich durch eine Reihe objektspezifischer Eigenschaften aus, die sich auf den Wert und demzufolge den Verkaufspreis auswirken. Insofern ist es nicht ohne weiteres möglich, den Grundstückspreis aus dem Verkaufspreis ähnlicher Grundstücke abzuleiten. Die Bodenrichtwerte liefern ebenfalls nur Anhaltspunkte für die Wertermittlung des Grundstücks. Aus diesem Grund sind objektbezogene Kriterien zu berücksichtigen, will man einen möglichst exakten Grundstückswert ermitteln. Dies gilt insbesondere für:

• Lage: Grundstücke in attraktiven Lagen erzielen regelmäßig höhere Preise. Der Reiz eines Grundstücks bestimmt sich danach, ob es zentral gelegen ist. Auch zählt die Güte der infrastrukturellen Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr. Hinzu kommen das Angebot öffentlicher Einrichtungen (z.B. Schulen, Kindergärten etc.), der ärztlichen Versorgung vor Ort sowie vorhandene Kultur- und Erholungsangebote.
• Größe: Grundsätzlich gilt, dass der Wert eines Grundstücks mit zunehmender Größe steigt.
• Ausrichtung und Schnitt: Für Grundstücke, die günstig ausgerichtet und geschnitten sind, lassen sich höhere Preise erzielen. So führt eine unverbaute Aussicht  regelmäßig zu einem höheren Grundstückspreis.
• Erschließungsgrad: Ist ein Grundstück erschlossen, kann dies ohne bauliche Veränderungen und Kosten bestimmungsgemäß genutzt werden (z.B. Wohnzwecke). Dies bedeutet zugleich, dass auf den potenziellen Erwerber keine (oder nur geringe) Erschließungskosten zukommen, woraus ein höherer preislicher Spielraum resultiert.
• Bodenbeschaffenheit: Sowohl die Art des Bodens (z.B. Lehm, Fels, Kies etc.) als auch die Bodenqualität (z. B. Kontamination oder andere Altlasten) wirken sich auf den Wert und damit den Preis des Grundstücks aus.
• Bebaubarkeit: Sofern es sich bei dem Grundstück um Bauland handelt, lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen als bei nicht bebaubaren Grundstücken. Der Grundstückspreis steigt dabei mit der bebaubaren Fläche eines Grundstücks.

4. Ursachen steigender Grundstückspreise

Die Grundstückspreise haben sich in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt. Auslöser hierfür sind eine steigende Immobiliennachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Grundsätzlich gilt, dass mit steigender Interessentenanzahl ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann. Für die erhöhte Nachfrage gibt es eine Reihe von Ursachen:

• Die Immobilie wird als Geldanlage und Altersvorsorge immer beliebter, was zu einer entsprechend höheren Nachfrage führt.
• Die aktuelle Niedrigzinsphase hat viele Menschen dazu bewogen, einen Kredit aufzunehmen, um eine Immobilie zu erwerben. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank ist aktuell (Stand: Oktober 2018) weiterhin bei 0,00 Prozent.
• Grundstückseigentümer verschieben Verkäufe in die Zukunft, da sie auf weiter steigende Grundstückspreise spekulieren. Sie rechnen damit, zu einem späteren Zeitpunkt von einem höheren Verkaufspreis profitieren zu können. Hierdurch wird das Angebot an Immobilien zusätzlich verknappt.
• Der als stabil geltende deutsche Immobilienmarkt lockt immer mehr in- und ausländische Investoren an. Dies ist auf die kontinuierliche Wertsteigerung der Immobilien und entsprechend steigende Mieten zurückzuführen. Dadurch winken höhere Renditen als bei alternativen Anlagen (z.B. Festgeld, Staatsanleihen etc.).

Sie möchten wissen, wie sich konkret der Wert eines Grundstücks berechnen lässt? Informieren Sie sich in unserem Ratgeber-Artikel!

5. Ursachen regional unterschiedlicher Grundstückspreise

Der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland verläuft nicht überall gleichmäßig. Bei der Preisentwicklung sind demzufolge teils deutliche regionale Unterschiede zu beobachten. So steigen die Grundstückspreise in ländlichen Regionen weitaus weniger stark. Insbesondere die Grundstückspreise in Metropolregionen, Ballungsgebieten und Großstädten haben in den letzten Jahren sehr stark angezogen. Hierbei wurden teilweise historische Höchststände erreicht (siehe Tabelle oben). Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren begünstigt:

• Die Anzahl der Personen steigt, die dörfliche Gegenden wegen besserer Bildungsangebote und Arbeitsmarktchancen verlassen. Die sog. Landflucht in Richtung Ballungszentren oder Großstädte nimmt kontinuierlich zu. Dies bedeutet eine entsprechend höhere Immobiliennachfrage in urbanen Lagen.
• Zusätzlich gibt es in den Städten nur begrenzte Grundstücksflächen, was zu einem eingeschränkten Angebot führt.
• In ländlichen Gebieten stehen deutlich mehr Freiflächen zur baulichen Verfügung. Zusätzlich gibt es weniger Interessenten, wodurch die Nachfrage nach Wohnraum in dörflichen Gegenden deutlich geringer ist mit entsprechend günstigeren Grundstückspreisen.

Aufgrund der hohen Nachfrage und dem knappen Angebot steigen die Grundstücks- und Immobilienpreise. Dies gilt vor allem für Großstädte sowie deren Peripherie (sog. Speckgürtel) aber auch für besonders gefragte Stadtteile. Für den ländlichen Raum gelten umgekehrte Zusammenhänge, wodurch die Preise weniger stark steigen, sich teilweise sogar rückläufig entwickeln.