Sowohl das Erbrecht im Allgemeinen als auch die Erbschaftssteuer im Speziellen sind in Deutschland komplexe und komplizierte Themen, insbesondere wenn Immobilien vererbt werden. Mit Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform zum 01.01.2009 wurden wesentliche Regelungen die Erbschaftsteuer betreffend geändert. Grundsätzlich können Immobilien (z.B. Grundstücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) im Rahmen eines Nachlasses übertragen werden. Im Folgenden wird erläutert, wie die Erbschaftsteuer berechnet wird, wobei auch auf die unterschiedlichen Freibeträge eingegangen wird.
1. Erbschaftssteuer bei Immobilienübertragungen
In Deutschland werden generell sämtliche im Zuge einer Erbschaft übertragenen Vermögenswerte der Erbschaftssteuer unterworfen. Hierzu zählen auch Immobilien aller Art (Grundstücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.). Jedoch greifen bei Immobilien teilweise Ausnahmetatbestände, wodurch die Erbschaftsteuer nicht zwingend fällig wird. So sind Immobilien von der Erbschaftsteuer befreit, wenn der Ehegatte oder das Kind des Erblassers die geerbte Immobilie in den folgenden zehn Jahren nach der Erbschaft selbst bewohnt. Sofern die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft oder vermietet wird, kommt es zu einer rückwirkenden Besteuerung. Ebenfalls werden Mietimmobilien im Erbrecht steuerlich begünstigt. So sind bei vermieteten Immobilien lediglich 90 % des Verkehrswertes (Bemessungsgrundlage) für Zwecke der Erbschaftssteuerberechnung zu berücksichtigen.
2. Berechnung der Erbschaftssteuer
Die Höhe des Erbschaftsteuersatzes sowie die Höhe der Steuerfreibeträge ergeben sich aus dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG).
Anhand der nachfolgend aufgeführten Tabellen lassen sich die Steuerfreibeträge und die Steuerschuld im Erbfall bestimmen. Die Steuerschuld richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbnehmer sowie dem Vermögenswert der Erbschaft.
Die relevante Steuerklasse ergibt sich aus dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Aus der Steuerklasse werden wiederum die Höhe des Steuerfreibetrages und die resultierende Steuerschuld abgeleitet.
Achtung:
Bei der Erbschaft einer vermieteten Immobilie ist der Verkehrswert für die Berechnung der Erbschaftsteuer um 10 Prozent zu reduzieren. Sofern eine geerbte Immobilie von den Erben während der nächsten zehn Jahre selbst bewohnt wird, fällt ebenfalls keine Erbschaftsteuer an und diese muss folglich auch nicht berechnet werden.
Anhand der nachfolgenden Tabellen lässt sich die Steuerschuld verhältnismäßig einfach berechnen, sofern man den Vermögenswert der Erbschaft kennt. Nachfolgend wird das Berechnungsschema der Erbschaftsteuer kurz dargestellt:
- Steuerklasse und –freibetrag bestimmen: Siehe Tabelle 1 und 3.
- Bemessungsgrundlage ermitteln: Der Verkehrswert ist um die Steuerfreibeträge zu mindern.
- Steuersatz bestimmen: Der prozentuale Steuersatz ergibt sich aus der Steuerklasse und der Bemessungsgrundlage bzw. dem Wert der Erbschaft (Siehe Tabelle 2).
- Berechnung der Erbschaftssteuerschuld: Produkt aus Bemessungsgrundlage und Steuersatz.
Sofern die gewährten Steuerfreibeträge über der Bemessungsgrundlage liegen, ist keine Erbschaftsteuer zu entrichten. Hierzu ist es allerdings erforderlich, dass der Wert der Erbschaft bekannt ist.
2.1 Tabelle 1 – Steuerklassen und Freibeträge (§ 15 und § 16 ErbStG):
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
| Ehepartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 € |
| Enkel (Kinder der Kinder und Stiefkinder) | I | 200.000 € |
| Eltern und Voreltern als Erben | I | 100.000 € |
| Eltern und Voreltern bei Schenkung | II | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner | II | 20.000 € |
| Sonstige Personen | III | 20.000 € |
2.2 Tabelle 2 – Steuersätze nach § 19 ErbStG:
| Bemessungsgrundlage | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
3. Versorgungsfreibetrag
Zusätzlich zum Freibetrag nach § 16 ErbStG wird der sog. besondere Versorgungsfreibetrag für Kinder und Lebens- bzw. Ehepartner nach § 17 ErbStG gewährt. Für direkte Nachfahren sowie Stiefkinder des Erblassers bis zu einem Alter von 27 Jahren variiert dieser zwischen 10.300 € und 52.000 €.
3.1 Tabelle 3 – weitere Freibeträge
| Erbnehmer | Freibetrag |
| Kinder bis 5 Jahre | 52.000 € |
| Kinder von 5 bis 10 Jahren | 41.000 € |
| Kinder von 10 bis 15 Jahren | 30.700 € |
| Kinder von 15 bis 20 Jahren | 20.500 € |
| Kinder von 20 bis 27 Jahren | 10.300 € |
| Ehe- und Lebenspartner | 256.000 € |
Ehe- und Lebenspartnern wird zusätzlich zum regulären Freibetrag auch ein Versorgungsfreibetrag in Höhe von 256.000 Euro zugestanden.
Allerdings werden die Versorgungsfreibeträge für Kinder und Ehe- bzw. Lebenspartner gekürzt, wenn infolge des Ablebens des Erblassers Bezüge begründet werden, die nicht der Erbschaftssteuer unterliegen. Hierunter fallen beispielsweise Witwen- oder Halbwaisenrenten. In diesem Fall werden die zukünftigen Bezüge der Rente kapitalisiert (Barwert) und vom Versorgungsfreibetrag abgezogen.
Nachdem Sie nun wissen, wie man die Höhe der Steuer beim Erben einer Immobilie errechnet, haben wir auch noch Tipps für Freibeträge der Erbschaftssteuer für Sie parat. Ebenso alle allgemeinen Informationen, die Sie wissen müssen, wenn Sie ein Haus geerbt haben.
