Bei der Erbschaft einer Wohnung gibt es eine Reihe von Aspekten zu beachten. Insbesondere gilt es zu klären, wie der Grundbucheintrag geändert wird, welche Möglichkeiten es gibt, um steuerfrei zu vererben und ob die Immobilie anschließend selbst genutzt, vermietet oder verkauft wird. Im Folgenden werden die wichtigsten Aspekte einer Wohnungserbschaft geklärt.
1. Der Wert des Nachlasses
Gehört eine Wohnung oder ein Haus zur Erbmasse, hat der Erbnehmer nicht nur ein Anrecht auf diese Vermögenswerte, sondern muss auch für eventuelle Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers einstehen. Eine genaue Dokumentation des Wertes der Erbschaft ist dabei stets dringend zu empfehlen. Ein Erbe sollte bspw. ausgeschlagen werden, falls Schulden dominieren. Dies ist der Fall, wenn die Verbindlichkeiten höher sind als die Vermögenswerte. Eine Ausschlagung des Erbes bedarf der Schriftform und muss zugleich notariell beglaubigt werden, ehe diese dem Nachlassgericht gegenüber erklärt werden kann. Eventuell bestehende Belastungen, Hypotheken oder sonstige Dienstbarkeiten, können dem Grundbuch entnommen werden, das der Erbnehmer einsehen darf.
Eine fristgerechte Ausschlagung ist nur innerhalb einer Frist von sechs Wochen möglich und kann nicht verlängert werden (§ 1944 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt mit Kenntnisnahme des Erben von der Erbschaft bzw. der Testamentseröffnung zu laufen (§ 1944 Abs. 2 BGB). In bestimmten Ausnahmefällen (Erblasser mit ausländischem Wohnsitz oder Auslandsaufenthalt des Erben bei Fristbeginn) verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB). Hintergrund ist, dass dem Erben ausreichend Zeit zur Verfügung stehen muss, sich einen Überblick über den Nachlass verschaffen zu können.
2. Änderung des Grundbucheintrags
Sofern eine Wohnung vererbt und das Erbe angenommen wurde, sind die neuen Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch einzutragen. Hierbei wird der Erbe als neuer Eigentümer der Wohnung anstelle des Erblassers im Grundbuch vermerkt.
In einem ersten Schritt muss beim zuständigen Grundbuchamt die Grundbuchberichtigung beantragt werden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn gegenüber dem Grundbuchamt die Rechtmäßigkeit der Erbschaft nachgewiesen wird. Dieser Nachweis kann durch Vorlage von Erbschein, Testament oder Erbvertrag erbracht werden. Es ist entscheidend, dass die vorgelegten Dokumente zweifelsfrei belegen, dass man rechtmäßiger Erbe und Eigentümer der Wohnung ist. Bei mehreren Erbnehmern werden sämtliche Miterben als Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.
Für eine Grundbuchberichtigung ist in der Regel keine notarielle Beurkundung erforderlich. Sofern es die Zeit zulässt, sollte dies selbst übernommen werden, um Kosten für den Notar sparen zu können.
Bei einer Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach Ableben des Erblassers werden vom Grundbuchamt keine Gebühren erhoben. Diese Frist verlängert sich entsprechend, wenn der Immobilienerwerb sich infolge einer Erbauseinandersetzung verzögert. für den Fall eines Fristversäumnisses bemessen sich die Gebühren nach dem Verkehrswert der Wohnung, die vererbt wurde.
3. Steuerfreie Vererbung von Wohnungen
Steuerliche Aspekte sind gerade bei geerbten Immobilien genau zu klären. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Wohnung steuerfrei vererbt werden. Die Vererbung einer Wohnung unterliegt nicht der Erbschaftssteuer, wenn:
- die vererbte Wohnung bis zu dessen Ableben vom Erblasser bewohnt wurde.
- Kinder, Ehe- oder Lebenspartner die Wohnung nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Hiervon profitieren auch Enkel, falls die Eltern bereits verstorben sind. Sofern diese Frist nicht eingehalten wird, kommt es zu einer nachträglichen Besteuerung der Erbschaft. Bei einer Wohnfläche über 200 Quadratmeter, wird jeder diese Fläche übersteigende Quadratmeter anteilig besteuert.
Eine Steuerschuld entsteht nur, wenn der Wert des vererbten Vermögens den persönlichen Steuerfreibetrag übersteigt. Dieser bestimmt sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbnehmer.
4. Gründe für die Selbstnutzung einer geerbten Wohnung
Bei der Erbschaft einer freien Wohnung ist unter Umständen in Betracht zu ziehen, diese selbst zu nutzen. Argumente für eine Selbstnutzung sind die emotionale Bindung an die Wohnung (z.B. elterliche Wohnung) oder die Einsparung von Erbschaftssteuer oder Mietzahlungen. Gerade bei attraktiven Lagen sollte die Verfügbarkeit vergleichbarer Kapitalanlagen am lokalen Markt vor einem Verkauf der Immobilie geprüft werden. Allerdings sollte freilich zuerst geklärt werden, ob die Wohnung für die eigenen Bedürfnisse überhaupt infrage kommt bzw. geeignet ist. Folgende Fragen empfehlen sich hierfür:
- Wird die Wohnung den eigenen Bedürfnissen (Lage, Größe, Ausstattung etc.) gerecht?
- Sind die Umzugskosten finanzierbar?
- Ist die Wohnung renovierungsbedürftig? Sind die Renovierungskosten finanzierbar?
- Ist eine langfristige Instandhaltung lohnenswert?
- Können Miterben im Fall einer Erbauseinandersetzung ausgezahlt werden? Sind die Miterben mit der Selbstnutzung einverstanden?
- Sollte die Wohnung vermietet oder verkauft werden, anstatt sie selbst zu nutzen?
5. Gründe für die Vermietung einer geerbten Wohnung
Wird die geerbte Wohnung nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt, kann der Erbe diese entweder vermieten oder verkaufen. Eine Vermietung ist rentabel, wenn:
- der Erlös aus dem Verkauf nicht benötigt wird.
- die Mieteinnahmen die Betriebs- und Verwaltungskosten übersteigen und hiermit eine höhere Rendite als bei alternativen Kapitalanlagen erzielt wird.
- der Erbe in der Lage ist, sich selbst um sämtliche Belange der Vermietung (Verwaltung, Instandhaltung, Steuererklärung etc.) kümmern zu können.
6. Gründe für den Verkauf einer geerbten Wohnung
Für den Fall, dass die Wohnung vom Erblasser selbst genutzt wurde, ist es i.d.R. lohnenswert, diese zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Bei einem Verkauf muss der Erbe nicht für Modernisierungsmaßnahmen aufkommen, um diese vermieten zu können. Regelmäßig erzielen freie Wohnungen höhere Verkaufspreise als vermietete. Hintergrund ist, dass die Nachfrage nach mietfreiem Wohnraum die nach vermieteten Wohnungen in vielen Lagen deutlich übersteigt. Eine vermietete Wohnung kommt regelmäßig nur für Investoren bzw. Kapitalanleger in Betracht. Eine Eigenbedarfskündigung birgt ein hohes Prozessrisiko, das viele Selbstnutzer abschreckt. Potenzielle Mieteinnahmen und die gewonnen Liquidität für andere Projekte sollte sauber gegeneinander abwägen.
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