Wenn es so weit kommt, das Elternhaus verkaufen zu müssen, ist das ein schwerer Moment. Während schon ein Immobilienverkauf “ohne Not” eine anspruchsvolle Aufgabe darstellt, kommt beim Elternhaus das emotionale Gefüge hinzu.

Dieser Artikel beschäftigt sich mit den wichtigsten Fragen zum Thema Elternhaus verkaufen.

1. Verkauf des Elternhauses: schwierige Rahmenbedingungen  

Es fällt schwer, Professionalität zu bewahren, wenn es um den Verkauf des eigenen Elternhauses geht. Nur sehr selten wird diese Entscheidung freiwillig getroffen, und die Erinnerungen und die emotionalen Bindungen sind meist so ausgeprägt und prägend, dass der Immobilienverkauf noch schwerer fällt.

Nicht selten stellt sich auch die Frage, was mit dem Erlös des Verkaufs passiert. Unter Umständen fließt er in die Finanzierung eines Pflegeplatzes. Denkbar sind aber auch Auseinandersetzungen rund um die Erbschaft.

Kurzum: Der Verkauf des Elternhauses ist in der Regel mit starken psychischen Belastungen verbunden. Wenn zudem der Hintergrund gesundheitliche Probleme der Eltern oder gar deren Tod ist, wird das Vorhaben zu einer Aufgabe, die nur schwer zu bewältigen ist.

In vielen Fällen versuchen Nachkommen, das Haus der Eltern nicht zu verkaufen, sondern selbst zu nutzen. Doch nicht immer ist das möglich. Wenn die Nachfahren woanders leben, ist der Umzug ins Elternhaus oft nicht möglich. Oder die Lage widerspricht den eigenen Bedürfnissen. In solchen Fällen kommt man um einen Verkauf kaum herum.

Zusammenfassung:

Der Verkauf des Elternhauses ist eine psychologische Belastung, die professionelles Handeln erschwert.
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2. Verschaffen Sie sich einen Überblick

Vor einem Hausverkauf ist immer zunächst zu klären, wie es um die Eigentumsverhältnisse steht. Um in diesem Punkt keine Überraschungen zu erleben, ist es wichtig, sich den Grundbucheintrag anzuschauen.

Meistens stehen beide Elternteile zu gleichen Teilen im Grundbuch, doch das ist nicht zwingend so und kann sich auf den gesamten weiteren Prozess auswirken.

  • Beide Elternteile sind verstorben: In diesem Fall müssen sich die Erben (also normalerweise die Kinder) darüber verständigen, was mit dem Haus geschehen soll. Das kann durchaus zu Konflikten führen, wenn die Meinungen über die Herangehensweise auseinander gehen.
  • Ein Elternteil ist noch geschäftsfähig: Ist ein Elternteil verstorben, der andere lebt aber noch und ist voll geschäftsfähig, entscheidet das Testament darüber, was mit der Immobilie geschieht. Haben die Eltern das häufig verwendete Berliner Testament verwendet, geht das Erbe an den verbliebenen Ehepartner. Er kann zwar über den Umgang mit der Immobilie bestimmen, muss jedoch dafür Sorge tragen, dass es zu keinem Wertverfall des Hauses kommt. Denn für die Kinder bleibt in jedem Fall der Pflichtteilsanspruch erhalten.

 

Sollte keine Regelung vorliegen, die den Verbleib des Hauses klärt, erben grundsätzlich auch die Kinder. Damit gehören sie zu den Entscheidungsträgern. Das kann zu einer schwierigen Situation führen.

Wenn etwa ein Elternteil überlebt und das Ehepaar eine Zugewinngemeinschaft hatte und zwei Kinder zur Familie gehören, erbt der hinterbliebene Elternteil die eine Hälfte, die Kinder jeweils ein Viertel.

Aus dieser Konstellation ergibt sich eine Erbengemeinschaft. Und das hat zur Folge, dass sich die Hinterbliebenen darauf verständigen müssen, ob das Haus verkauft oder behalten werden soll.

 

2.1 Der verbliebene Elternteil ist nicht mehr geschäftsfähig

Wenn der verbliebene Elternteil nicht mehr geschäftsfähig ist, sollte möglichst eine Generalvollmacht vorliegen. Diese versetzt das Kind oder die Kinder in die Lage, stellvertretend für den Elternteil handeln zu können. Fehlt diese Vollmacht, kommt das Vormundschaftsgericht ins Spiel.

Eine Generalvollmacht kann nur dann eine Wirkung haben, wenn sie zuvor notariell beurkundet wurde. Liegt die Beurkundung nicht vor, ist der Verkauf des Hauses durch die Kinder nicht möglich.

 

2.2 Beide Elternteile sind nicht mehr geschäftsfähig

Auch in diesem Fall ist die Handlungsfähigkeit der Erben an eine Generalvollmacht gebunden. Um zu vermeiden, dass das Vormundschaftsgericht die Sache übernimmt, ist die Vollmacht notwendig.

Damit das Haus verkauft werden kann, muss ein Betreuer eingesetzt werden, der dann auch mit dem Verkauf betraut werden kann. Ein solcher Betreuer können auch die Kinder sein.

Wenngleich es sich um ein schwieriges Thema handelt, macht es Sinn, über die Fragen des Hauses mit den Eltern zu sprechen, wenn sie noch bei guter Gesundheit sind und eigenständig Entscheidungen treffen können und dürfen.

3. Was ist das Elternhaus wert?

Für einen Verkauf ist die erste zu klärende Frage die nach dem Wert der Immobilie. Diese sollte möglichst nicht ohne professionelle Hilfe beantwortet werden. Zum einen ist die Immobilienbewertung ohnehin schon eine komplexe Angelegenheit, die Experten überlassen sein sollte.

Zum anderen spielt für Hinterbliebene der emotionale Wert des Hauses eine große Rolle. Sie neigen daher oft dazu, den Wert höher einzuschätzen, als die Marktlage dies zulassen würde. Das kann negative Konsequenzen haben:

  • Das Haus wird zum “Ladenhüter”: Ein Haus, das zu teuer angeboten wird, wird keinen Käufer finden.
  • Der Preis sinkt: Wenn die Immobilie zum Wunschpreis nicht verkauft werden kann, muss dieser nach unten korrigiert werden. Das schreckt viele Interessenten ab, weil sie einen”Haken” vermuten, der Verkaufsprozess verlängert sich unnötig.

Deutlich schneller wird das Haus natürlich mit einem niedrigeren Verkaufspreis veräußert. Doch wenn dieser zu niedrig angesetzt wird, gehen womöglich mehrere tausend Euro verloren.

Helfen kann zwar eine Recherche im Netz, um einen realistischen Überblick über die Preise in der Region zu erfahren. Doch viel mehr als eine grobe Schätzung ist das letztlich auch nicht. Eine individuelle Wertermittlung kann ein Immobilienbewerter vornehmen.

Zusammenfassung:

Gerade, weil am Elternhaus so viele Emotionen hängen, sollte der Wert der Immobilie durch einen Profi ermittelt werden.
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4. Wie kann der beste Preis erzielt werden?

Wenn geklärt ist, wie es um die Eigentumsverhältnisse steht und wie ein realistischer Preis für das Haus aussieht, kann der eigentliche Verkauf angegangen werden.

Sollten die entsprechenden Erfahrungen vorliegen, ist natürlich der Verkauf durch Selbstvermarktung möglich. Doch die emotionalen Aspekte sollten keineswegs außer Acht gelassen werden.

Noch schwieriger wird es, wenn die Erben zerstritten sind und keine Einigkeit erzielen können. Dann ist der Verkauf des Elternhauses beinahe immer zum Scheitern verurteilt. Hier kann die Beauftragung eines Maklers hilfreich sein.

Makler können nicht nur als Vermittler bei Konflikten zwischen den Erben auftreten. Sie verfügen zudem über die entsprechende Verkaufserfahrung und kennen den Markt gut. So findet ein Makler womöglich Kaufinteressenten, die sich durch Zeitungs- oder Online-Anzeigen nicht finden lassen.

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