Eine Frage wird immer wieder in den Raum geworfen, wenn die Rede ist von der Maklerprovision: Kosten Makler eigentlich immer etwas? Als Antwort auf diese Frage bietet sich folgende an: Kommt drauf an.
Aber der Reihe nach.

Makler beauftragt – Kosten fällig?

Schön wär’s …  aus Maklersicht. Aber dem ist nicht so. Wenn Sie etwa Ihr Haus verkaufen und dafür einen Makler beauftragen wollen, kostet Sie das zunächst einmal gar nichts.

 

Denn bei einem Maklervertrag handelt es sich nicht um einen Dienstvertrag, das wird im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Das gilt übrigens für den Verkauf ebenso wie für die Vermietung.

 

Der Auftraggeber – also Sie – schulden dem Makler zunächst einmal überhaupt nichts, so sieht es der § 652 des BGB vor. Sie sind erst dann verpflichtet, eine Provision zu zahlen, wenn der Makler seinen Job erfolgreich beendet hat.

 

Was kostet der Makler im Falle des Erfolges?

Wurde eine Vermietung oder ein Verkauf durch den Makler angeboten, und ist letzten Endes alles in “trockenen Tüchern”, wird die Provision fällig. Wie hoch diese ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

 

  • Handelt es sich um eine Vermietung?
  • Handelt es sich um einen Verkauf?

 

Die Höhe der Maklerprovision bei einer Vermietung beträgt maximal zwei Nettokaltmieten. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer. Früher blieben auf diesen Kosten fast immer die Mieter sitzen.

 

Vermieter zeigten sich in aller Regel nur dann willig, die Provision zu übernehmen, wenn andernfalls die Vermietung an sich gefährdet war. Aus dieser luxuriösen Situation hat die Bundesregierung die Vermieter allerdings im Jahr 2014 herauskatapultiert.

 

Denn in diesem Jahr wurde entschieden, dass ab Frühjahr 2015 das sogenannte Bestellerprinzip gilt. Und da im Falle einer Vermietung der Vermieter derjenige ist, der die Vermittlung der Immobilie einem Makler überlässt, muss er seitdem auch die Kosten, also die Vergütung für den Makler, tragen.

 

Anders verhält es sich, wenn eine Immobilie verkauft wird. Hier gibt es keine gesetzlichen Höchstgrenzen, vielmehr wird die Höhe der Provision zwischen Verkäufer und Makler festgelegt.

 

Tatsächlich haben sich aber gewisse Provisionshöhen durchgesetzt. Meistens bewegen sich diese zwischen fünf und sieben Prozent des erzielten Kaufpreises. Letztlich ist das aber von Bundesland zu Bundesland verschieden. Entscheidend sind die Märkte und welche Vergütungshöhen dort üblich sind.

 

Wer die Provision im Falle eines Immobilienverkaufs zahlt, ist nicht einheitlich geregelt. In vielen Bundesländern teilen sich aber Käufer und Verkäufer die Kosten. So sieht es in ein paar unterschiedlichen Bundesländern aus:

 

Üblich in den meisten Bundesländern3,57 Prozent des KaufpreisesProvisionszahlung wird geteilt
Bremen und Hessen5,95 Prozent des KaufpreisesProvision wird vom Käufer gezahlt
Hamburg6,25 Prozent des KaufpreisesProvision wird vom Käufer gezahlt
Berlin und Brandenburg7,14 Prozent des KaufpreisesProvision wird vom Käufer gezahlt

 

Im August 2018 machte sich die damalige Justizministerin Katarina Barley ihre Gedanken zur Zahlung der Provision. Sie stellte Überlegungen an, die darauf abzielten, auch beim Immobilienverkauf das Bestellerprinzip greifen zu lassen.

 

Da meistens die Verkäufer von Immobilien einen Makler bestellen, würde in diesem Fall die Courtage ausschließlich vom Verkäufer zu tragen sein. Doch das sind derzeit (Stand: September 2019) noch Zukunftsmelodien.

 

Zusammenfassung: Während in der Vergangenheit oft der Mieter bzw. Käufer die Provision oder einen Teil davon zahlen mussten, führte das Bestellerprinzip dazu, dass in vielen Fällen nun der Vermieter bzw. Verkäufer für die Vergütung des Maklers verantwortlich sind. Eine einheitliche Regelung gibt es aber noch nicht.

 

Ist die Höhe der Provision verhandelbar?

Alles ist verhandelbar! Aber es gibt natürlich ein paar gute Gründe, um die Verhandlungsposition zu verbessern:

 

  • Schwer zu vermittelnde Immobilien: Immer wieder entscheiden sich Makler für Häuser oder Wohnungen, die nur schwer vermittelbar sind. Das bietet eine gute Verhandlungsgrundlage, denn bevor er ganz leer ausgeht, ist der Makler oft bereit, auf einen Teil der Provision zu verzichten.
  • Hohe Provision: Hat der Makler die Provision recht hoch angesetzt, lässt sich diese auch häufig reduzieren. Wenn etwa ein potentieller Käufer bereit ist, schnell einen Kaufvertrag zu unterschreiben, verkürzt das den Aufwand für den Makler, er geht nicht selten mit der Provision ein wenig herunter.

 

Einfluss auf die Höhe der Provision kann natürlich auch der Verkäufer nehmen. Ist das zu verkaufende Objekt nämlich nicht schwer zu vermitteln, sondern für Makler ganz besonders interessant, lässt sich an der Provisionsschraube drehen.

 

Der Grund: Bei besonders reizvollen Objekten fürchten viele Makler, dass ein Mitbewerber beauftragt wird oder der Verkäufer die Vermarktung selbst übernimmt. Unter diesen Umständen dürfte die Bereitschaft, bei der Höhe der Provision zu verhandeln, recht ausgeprägt sein.

 

Zusammenfassung: Bei der Höhe der Provision gibt es oft Verhandlungsspielraum, und zwar sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.

 

Was passiert bei Nicht-Erfolg?

Normalerweise passiert das nicht, aber denkbar ist durchaus eine Kostenbeteiligung, die allerdings vorher schriftlich vereinbart werden muss. Gerade bei  schwer zu vermittelnden Immobilien versuchen Makler hin und wieder, sich gegen hohe Vermarktungskosten abzusichern.

 

Allerdings hat die Rechtsprechung ziemlich genau definiert, was der Makler im Fall der Fälle geltend machen kann, also zum Beispiel:

 

  • Telefonkosten
  • Fahrtkosten
  • Insertionskosten
  • Kopierkosten

 

Grundlage für diese Ansicht ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe. Danach zählt der Arbeitslohn nicht zu den Aufwendungen, die der Makler bei Nicht-Erfolg in Rechnung stellen kann. Das bedeutet, dass Makler in der Regel trotz Aufwendungsersatz Verluste machen.

 

Sind Maklerkosten steuerlich absetzbar?

Vermieter können die Provision über die Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Mieter können die entstandenen Kosten ebenfalls steuerlich geltend machen, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:

 

  • Wenn aus beruflichen Gründen ein Umzug nicht zu vermeiden ist.
  • Wenn aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung angemietet werden muss.

 

Das Finanzamt erkennt einen berufsbedingten Umzug allerdings nur an, wenn dieser auch im Sinne des Arbeitgebers ist, der Umzug also einem betrieblichen Interesse folgt oder durch eine Versetzung angeordnet wird.

 

Private Umzüge, die mit einer Maklerprovision verbunden sind, können aber nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Eine Ausnahme gibt es allerdings:

 

  • Wenn die Provision gemäß § 35 des Einkommensteuergesetzes als sogenannte haushaltsnahe Dienstleistung anerkannt wird, ist die steuerliche Absetzung der Maklerprovision bis zu einer Höhe von 4.000 Euro im Jahr möglich.

 

Im Zweifel sollten Sie diesbezüglich mit einem Steuerberater sprechen.

 

Kann man den Makler im Verkaufsprozess von seiner Aufgabe entbinden?

Es kommt vor, dass Interessenten sich nach der Besichtigung einer Immobilie verschwörerisch an den Besitzer wenden, um mit ihm über den Kaufpreis zu verhandeln. Der Grund ist meist, die Provision für den Makler nicht zahlen zu müssen.

 

Das funktioniert jedoch nicht. Denn wenn ein Makler erst einmal nachweisen kann, dass er beauftragt wurde (und das kann er normalerweise), ist es schwer bis unmöglich, ihm von seinem Auftrag zu entbinden. Steht zum Beispiel bereits in der Annonce, dass ein Makler im Spiel ist oder ist er bei der Besichtigung anwesend, steht ihm auch die später fällig werdende Provision zu.

 

Die einzig seriöse Art und Weise, die Maklerprovision zu umgehen, besteht darin, sich bei der Suche von vornherein nur Immobilien anzuschauen, die privat und ohne Makler verkauft werden.

 

Verhandlungen mit dem Makler

Grundsätzlich sollten Sie vor der Beauftragung eines Maklers mit ihm verhandeln, bevor Sie ihm einen Auftrag erteilen. Naturgemäß spielen bei Vermietungen hier andere Faktoren eine Rolle als beim Verkauf.

 

Nehmen wir als Beispiel an, Sie wollen eine Wohnung oder ein Haus vermieten. Dann sollten Sie mit dem Makler folgende Rahmenbedingungen klären:

 

  • Handeln Sie die Höhe der am Ende zu zahlenden Provision aus.
  • Sprechen Sie mit dem Makler genau darüber, was für Anforderungen Sie an den künftigen Mieter haben.
  • Werfen Sie immer wieder einen Blick auf die Arbeit des Maklers, also beispielsweise, ob er auch wirklich Annoncen schaltet.
  • Stimmen Sie nicht zu schnell einem Mietvertrag zu, sondern klären Sie, ob Ihre Anforderungen auch wirklich erfüllt sind.
  • Setzen Sie die Vereinbarungen mit dem Makler immer in Schriftform auf.

Fazit:

Wie Sie es auch drehen und wenden – wenn Sie einen Makler beauftragen, wird am Ende eine Provision fällig. Wenn Ihnen die Kosten für einen Makler zu hoch sind, bleibt eigentlich nur eine Wahl: Sie müssen den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie selbst übernehmen. Falls Sie sich das zutrauen und bereits Erfahrungen in diesem Bereich gesammelt haben, spricht nichts dagegen, auf die Beauftragung eines Maklers zu verzichten. Man muss allerdings anmerken, dass die Arbeit eines Maklers vielfältig und zeitintensiv ist. Unter Umständen lohnt sich also die Investition am Ende doch.
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