Wer den Makler bestellt, bezahlt diesen alleine? Dies gilt nicht beim Verkauf, sondern nur bei der Vermietung von Wohnimmobilien!

Mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips veränderte sich die Provisionsregelung beim wohnwirtschaftlichen Vermieten für Makler grundlegend. Dies hat Auswirkungen auf die Rolle der Vermieter, aber auch die der Mieter. Immer wieder versuchen unseriöse Immobilienmakler jedoch, die Regelung zu umgehen.

 

Seit der Einführung des Bestellerprinzips wird die Provision für Vermietungen von Wohnimmobilien neu geregelt. Es besagt, dass im Fall einer erfolgreichen Vermittlung von Wohnungsmietverträgen nur jene Partei zahlt, die den Maklerauftrag erteilt hat. Die Zielsetzung des Gesetzgebers ist hierbei, die Mieter finanziell zu entlasten.

Achtung:

Das Bestellerprinzip gilt (Stand Juli 2019) lediglich für die Vermietung von Wohnraum. Es gilt aktuell nicht beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien. Hier ist es für Verkäufer aktuell möglich und üblich, einen Makler zu bestellen, ohne die Provision alleine tragen zu müssen. Wer bspw. beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung den Makler beauftragt, bezahlt (Stand Juli 2019) nicht zwingend Maklerprovision. Bei Gewerbeimmobilien (sowohl bei der Vermietung als auch Veräußerung) gilt das Bestellerprinzip übrigens generell nicht. Provisionen sind nach wie vor frei aushandelbar – egal wer den Makler beauftragt hat. Es gelten jedoch den guten Sitten geschuldete Grenzen für die Provision in Prozent des Kaufpreises.
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1. Was ist das Bestellerprinzip?

Vereinfacht ausgedrückt besagt das Bestellerprinzip, dass der Besteller (Auftraggeber) für die Bestellung (Auftrag) bezahlt („Wer bestellt, soll bezahlen“).
Beauftragt der Vermieter einen Makler und dies führt zur Vertragsunterzeichnung, muss dieser folglich die Courtage entrichten.
Eine Provisionspflicht des Mieters kommt nur dann in Betracht, wenn dieser den Makler in Schriftform beauftragt und es zum Vertragsabschluss kommt.

 

Das Bestellerprinzip findet nur auf die Vermietung von Wohnraum Anwendung. Insofern sind hiervon Immobilienverkäufe, die Vermittlung von Gewerbeobjekten oder Ferienwohnungen nicht betroffen. Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wer die Maklerkosten von Immobilienverkäufen zu tragen hat. Die Regelungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Je nach Bundesland werden die Provisionen entweder vom Verkäufer, vom Käufer oder von beiden Parteien bezahlt.

 

Vor der Neuregelung (Juni 2015) konnte der Vermieter einen Makler mit der Vermittlung betrauen und dem Mieter die resultierende Courtage in Rechnung stellen.

 

Der Immobilienverband Deutschland (IVD), bei dem es sich um eine Vereinigung verschiedener Immobilienexperten handelt (u.a. Immobilienverwalter, -makler und -berater) erachtet das Bestellerprinzip jedoch als problematisch. So gibt es Bedenken, dass die Wohnraumvermittlung zunehmend „hinter verschlossenen Türen“ erfolgt und nicht mehr über den öffentlichen Markt.

2. Das Bestellerprinzip aus Sicht von Gäu Immobilien (Verkauf von Wohnimmobilien)

Das Bestellerprinzip wurde lautstark medial von der Losung begleitet:
„Wer bestellt, zahlt“.
Dies ist aktuell wie beschrieben nur eingeschränkt richtig, weil die neuen Regelungen eben nur für die Vermietung von Wohnraum gelten. Und nicht beim Verkauf von Immobilien.

 

Provisionen vom Verkäufer werden als Innenprovision bezeichnet, Provisionen des Käufers nennt man Außenprovision.

 

2.1 Keine Verkäuferprovision bei Gäu Immobilien

Bei einer Beauftragung von Gäu Immobilien bezahlt der Verkäufer keine Provision.
Wir berechnen lediglich Außenprovision (Käuferprovision).

 

Ungeachtet dessen bedeutet „Frei aushandelbar“ für die Provision beim Verkauf:
Entweder trägt der Verkäufer oder der Käufer die Maklerprovision alleine oder beide Parteien teilen sich die Kosten.
In der Regel beantwortet sich die Frage, wer bezahlt, nach ortsüblichen Gepflogenheiten.
Eine feste gesetzliche Regelung gibt es hierzu aber (noch) nicht.
Als Teil der Kaufnebenkosten ist die Maklerprovision in der Regel für den Käufer steuerlich abschreibungsfähig, wenn die Immobilie fremdgenutzt, also zwecks Vermietung angeschafft wird.

 

Auch die Attraktivität einer Immobilie kann beim freien Aushandeln eine wichtige Rolle spielen. Sie kann Abweichungen von der ortsüblichen Entrichtung der Maklerprovision bedingen. Für einige Käufer gehört es aber auch zur persönlichen Finanzierungsstrategie, die Maklerkosten direkt auf den Immobilienpreis des Verkäufers aufzuschlagen. Dieser wird dann gebeten, nach dem Aufschlag die Maklerprovision selbst zu tragen. In unseren Beratungsgesprächen erklären wir die unter Umständen durchaus sinnvollen Varianten und Hintergründe der verschiedenen Vorgehensweisen.

 

Ungeachtet dessen, wer nun am Ende die Maklerprovision zu entrichten hat:
Sie wird schließlich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.

 

2.2 Welche Konsequenzen hätte das Bestellerprinzip beim Verkauf?

Natürlich ist es theoretisch möglich, dass der Gesetzgeber im Zuge der europäischen Rechtsharmonisierung das Bestellerprinzip auch beim Verkauf von Immobilien als Zwang zur Innenprovision einführt.

 

Gäu Immobilien sieht als regionales Qualitätsmakler-Unternehmen einer solchen Regelung entspannt entgegen. Es wird, sollte das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf eingeführt werden, unseres Erachtens dazu führen, dass sich Mehrwert-Makler am Markt durchsetzen.

 

Denn beim Verkäufer wird langfristig etabliert, dass ein kompetenter Makler sein Geld wert ist.

 

Durch umfassende Aufklärung und dem Vermitteln von Immobilienwissen gewinnt der engagierte und zuverlässige Makler Vertrauen und Kompetenzpunkte.

 

Unter Umständen führt eine solche Regelung beim Verkauf von Immobilien sogar zum positiven Effekt, dass immer mehr Immobilienmakler gezwungen sein werden, den Mehrwert ihrer Dienstleistung deutlich und überzeugend unter Beweis zu stellen, um den kritischen Immobilieneigentümer zu überzeugen.

 

Jedoch könnte ein aus Sicht des Gesetzgebers negativ-paradoxes Phänomen resultieren, wenn Immobilienverkäufer die Provision, die sie selbst als Besteller entrichten müssen, zukünftig vorab in ihren Verkaufspreis einpreisen.
Dieses gegenteilige Phänomen erleben wir leider aktuell beim Thema Baukindergeld. Viele Bauträger schlagen den Zuschuss aktuell einfach auf den Verkaufspreis auf.
Aus Sicht des Gesetzgebers ist dies sicher nicht Sinn der Übung. Dieser möchte jungen Familien den Zugang zum Eigenheim durch Bereitstellung von Subventionen erleichtern.

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3. Das Bestellerprinzip aus Sicht des Vermieters

  • Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips gilt, dass Maklerprovisionen vom Auftraggeber zu bezahlen sind. Regelmäßig ist dies der Eigentümer einer Immobilie, wodurch die Neuregelung prinzipiell Immobilieneigentümer belastet und Mieter entlastet.
  • Der Gesetzgeber hat verbindlich geregelt, dass die Maklerprovision nicht auf den Mieter abgewälzt werden darf. Dementsprechend ist auch eine zu hohe Abstandszahlung (z.B. für eine Einbauküche) nicht zulässig, um sich die Provision „zurückzuholen“. Als Faustformel ist diesbezüglich zu beachten, dass eine Abstandszahlung unzulässig ist, wenn diese den Zeitwert des Inventars um 50 Prozent übersteigt.
  • Die Maklerprovision kann im Zuge der Einkommensteuererklärung steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür ist es allerdings erforderlich, dass mit der Immobilie steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt werden (sog. Korrespondenzprinzip).
  • Für den Fall, dass der Makler von einem Wohnungsinteressenten beauftragt wird, schreibt das Gesetz die Höhe der Provision vor. Die Provision ist in dieser Konstellation auf zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer begrenzt. Für den umgekehrten Fall kann die Courtage theoretisch auch höher sein.

Wichtig zu wissen:

Wer Immobilien zur Vermietung besitzt, die weit vom eigenen Wohnort entfernt sind, oder wer beruflich bedingt wenig zeitliche Ressourcen hat, weiß trotz Einführung des Bestellerprinzips die Maklerdienstleistungen zu schätzen. Sie ersparen dem Eigentümer-Vermieter Zeit, Stress, Arbeit und bürokratischen Aufwand. Diese Ausgaben kann der Eigentümer-Vermieter in der Regel als einkommensmindernd von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.
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4. Das Bestellerprinzip aus Sicht des Mieters

  • Die Courtage des Maklers muss der Mieter nur bezahlen, wenn er den Makler schriftlich beauftragt hat und es infolge seiner Bemühungen zur Unterzeichnung eines Mietvertrages kommt. Die Maklerprovision darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Umsatzsteuer betragen.
  • Es ist rechtlich nicht zulässig, die Maklergebühren auf den Mieter umzulegen. Dies kann bspw. verdeckt durch eine unverhältnismäßige Ablöse für Inventarstücke (z.B. Einbauküche) erfolgen. In derartigen Fällen hat der Mieter ggf. das Recht, das zu viel entrichtete Entgelt zurückzufordern. Nach § 4a Wohnraumvermittlungsgesetz sind Vereinbarungen über den Erwerb von Inventarstücken unwirksam, sofern das hierfür zu entrichtende Entgelt in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ steht. Diese Voraussetzung ist regelmäßig erfüllt, wenn die vereinbarte Ablösesumme 50 Prozent über dem Zeitwert liegt.
  • Auch für Mieter kann es unter Umständen sinnvoll sein, aktiv einen Makler zu verpflichten. Dieser ist mit dem Immobilienmarkt bestens vertraut, verfügt über vielfältige Kontakte, wodurch er regelmäßig rascher als der Mieter ein passendes Objekt findet. Mieter können Maklerkosten unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer als berufsbedingte Umzugskosten absetzen, wenn die Wohnungssuche aufgrund einer neuen Arbeitsstelle erfolgt.

Wichtig zu wissen:

Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision übrigens als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen. In allen anderen Fällen zahlt der Vermieter als Besteller der Maklerleistung auch die Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum.
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5. Illegale Ausweichhandlungen beim Bestellerprinzip

Vermieter versuchen das Bestellerprinzip mittels Ausweichhandlungen zu umgehen. Die am häufigsten praktizierten Vorgehensweisen diesbezüglich sind:

  • Im Rahmen der Wohnungsbesichtigung lassen sich Makler quittieren, dass eine Beauftragung durch den Wohnungsinteressenten erfolgt ist, auch wenn ein Auftrag des Vermieters bereits vorliegt. Die Mieter in spe werden hierbei unzulässigerweise unter Druck gesetzt, indem die Unterschrift zur Bedingung für eine Vermietung gemacht wird.
  • Um die Maklerprovision zu umgehen, werden Immobilienangebote nicht mehr auf den einschlägigen Internetportalen publiziert, die jedem Mietinteressierten zugänglich sind. Regelmäßig werden diese ausschließlich auf privaten Seiten veröffentlicht, auf die nur Makler Zugriff haben. In diesem Fall bleibt dem Mietinteressenten nichts anderes übrig, als selbst einen Makler zu engagieren.
  • Mittlerweile gibt es auch Berichte über Absprachen zwischen Vermietern und Maklern. Ein von einem Vermieter beauftragter Makler sucht hierbei nach einem Makler, der einen Mietinteressenten vertritt, um die beiden Parteien zusammenzubringen. Dies ist rechtlich nicht zulässig, da Makler ausschließlich für den Auftraggeber tätig werden dürfen.
  • Schließlich wird im Kleingedruckten von Immobilienanzeigen darauf hingewiesen, dass mit der Kontaktanfrage beim Makler automatisch ein Suchauftrag erteilt wird. Kommt es zum Vertragsabschluss, stellt der Makler dem Mieter die Provisionsrechnung.

Achtung:

Niemand ist verpflichtet, als Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses Maklerprovision zu bezahlen. Wer die Maklercourtage bei Immobilienverkäufen bezahlt, ist nach wie vor frei aushandelbar.Gäu Immobilien ist Ihr Maklerunternehmen mit schlanken Kostenstrukturen. Bei uns bezahlen Verkäufer 0,00€ Verkaufsprovision.
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