In den meisten Fällen erfolgt ein Immobilienkauf kreditfinanziert mit langjährigen Laufzeiten. Sobald der Kredit getilgt wurde, kann sich der Immobilieneigentümer von der Bank eine sog. Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Mit diesem Dokument ist es dem Notar möglich, die Grundschuldlöschung beim Grundbuchamt zu beantragen. Allerdings gibt es Fälle, bei denen auf eine Löschung der Grundschuld verzichtet werden sollte.
Mit der Löschungsbewilligung stimmt das Kreditinstitut der Löschung der im Grundbuch als Sicherheit eingetragenen Grundschuld durch den Schuldner zu. In diesem Zusammenhang sind Sinn und Zweck der Grundschuld sowie die Vorgehensweise der Löschung von Interesse. Ebenfalls gilt es zu klären, welche Dokumente vom Grundbuchamt für die Löschung erforderlich sind. Zudem ist wissenswert, welche Optionen alternativ zur Grundschuldlöschung in Betracht gezogen werden können. Darüber hinaus ist aufschlussreich, welche Gebühren für eine Grundschuldlöschung anfallen. Schließlich sind Konstellationen denkbar, bei denen auf eine Löschung verzichtet werden sollte. Der vorliegende Artikel beschäftigt sich mit diesen Aspekten der Grundschuldlöschung.
1. Sinn und Zweck der Löschungsbewilligung
Bei der Löschungsbewilligung handelt es sich um die (schriftliche) Zustimmung des finanzierenden Kreditinstituts, die auf einer Immobilie lastende Grundschuld löschen zu dürfen. Als Kreditinstitut kommen hierbei Banken oder Bausparkassen in Betracht. Sobald die Löschung durchgeführt wurde, wird die Immobilie als lastenfrei bezeichnet.
1.1 Die Bedeutung der Grundschuld
Der Großteil der Immobilienkäufer muss die Immobilie mit einem Kredit fremdfinanzieren. Um ihre Position als Kreditgeber zu schützen, sichern sich Kreditinstitute durch die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ab. Die einzutragende Höhe der Grundschuld entspricht dabei der Darlehenssumme. Mit der Eintragung der Grundschuld erhält das finanzierende Kreditinstitut ein dingliches Recht an der Immobilie. Für den Fall, dass der Schuldner die Raten nicht mehr vertragsgemäß zahlen kann, erhält die Bank durch die Grundschuld die Möglichkeit, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Die noch zu zahlende Restschuld wird dabei aus der Versteigerungsmasse beglichen.
1.2 Zeitpunkt der Grundschuldlöschung
Sobald ein Kredit vollständig getilgt ist, kann die Grundschuld gelöscht werden. Kreditnehmer können dann bei ihrem Kreditgeber eine Löschungsbewilligung beantragen und die Löschung der Grundschuld bewirken. Hieran im Anschluss ist die Immobilie frei von Lasten und die Eröffnung einer Zwangsversteigerung nicht mehr möglich. Die Grundschuldlöschung wird oftmals als befreiend empfunden, obwohl diese überhaupt nicht notwendig ist.
1.3 Beantragung und Einsatzgebiete einer Löschungsbewilligung
Eine Grundschuldlöschung aus dem Grundbuch erfolgt nur auf Initiative des Eigentümers. Als erstes muss beim finanzierenden Gläubiger ein Antrag auf Löschungsbewilligung gestellt werden. Hiermit weist der Schuldner das Kreditinstitut an, auf das eingetragene Sicherheitsrecht (Grundpfandrecht) zu verzichten. Die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch ist ohne Notar nicht möglich.
Der Notar fasst die Löschungsbewilligung und den Löschungsantrag der Grundschuld (ggf. auch die Einwilligung des Immobilieneigentümers) zu einer einheitlichen Urkunde zusammen und beglaubigt diese. Diese Urkunde wird anschließend dem zuständigen Grundbuchamt vorgelegt. Dieses überprüft dann, ob die formellen Vorgaben der Grundschuldlöschung vorliegen. Werden diese erfüllt, erfolgt die Löschung der Grundschuld, indem ein sog. Löschungsvermerk eingetragen wird. Kommt es zukünftig zu einer weiteren Kreditbelastung der Immobilie, muss diese erneut als Grundschuld neu eingetragen werden. In diesem Fall resultieren weitere Gebühren.
1.4 Notwendige Dokumente für die Grundschuldlöschung
Zusätzlich zur Löschungsbewilligung verlangt das Grundbuchamt regelmäßig noch weitere Dokumente. So ist bei einer sog. Briefgrundschuld darüber hinaus der Grundschuldbrief vorzulegen. Für die einzureichenden Dokumente gibt es Formvorschriften, die einzuhalten sind. Demnach sind die Löschungsbewilligung und die Zustimmung der Vertragsparteien stets notariell zu beurkunden.
1.5 Sinnvolle Alternativen zur Grundschuldlöschung
Immobilieneigentümer sind nicht dazu verpflichtet, die Grundschuld zu löschen und können hierauf folglich verzichten. Dies ist unter Umständen vorteilhaft: So kann die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Kredite genutzt werden. Hierdurch können Gebühren für Löschung und Neuvermerk vermieden werden. Kommt es bei dem neuen Kredit zu einem Wechsel der Gläubiger, muss der alte Gläubiger dem neuen Gläubiger seine Rechte abtreten. In diesem Fall sind die Gebühren deutlich niedriger als bei Löschung und Neueintragung der Grundschuld.
2. Gebühren für die Löschungsbewilligung
Die Erstellung einer Löschungsbewilligung müssen Kreditinstitute unentgeltlich erbringen. Allerdings sind bei Grundschuldlöschung Kosten für den Notar und das Grundbuchamt fällig. Die Gebührenhöhe bestimmt sich dabei nach dem Wert der eingetragenen Grundschuld. Es ist dringend ratsam, die Löschungsbewilligung des Kreditinstitutes aufzubewahren. Geht das Dokument verloren, sind sämtliche Gebühren der Ersatzbeschaffung erneut zu entrichten. Bei der Anfertigung einer beglaubigten Abschrift entstehen ebenfalls Kosten.
3. Gründe für den Verzicht auf die Grundschuldlöschung
In die Löschung eines Grundbucheintrags sind sowohl ein Notar als auch das Grundbuchamt involviert. Die durchschnittlichen notariellen Kosten belaufen sich auf etwa 2 Promille des Grundschuldbetrags. So sind bspw. bei einer eingetragenen Grundschuld von 500.000 € rund 1.000 € an Notargebühren fällig. Zusätzlich stellt das Grundbuchamt in etwa den gleichen Prozentsatz in Rechnung. Aus Kostengründen sollte daher geprüft werden, ob auf eine Löschung der Grundschuld verzichtet wird, obwohl diese bereits beglichen wurde. Auch für den Fall einer weiteren Finanzierung (z.B. für Modernisierungs- und Reparaturarbeiten) empfiehlt es sich, die Grundschuld nicht zu löschen. Außerdem ist es beim Immobilienverkauf möglich, dass der zukünftige Eigentümer, nach Zustimmung durch die Bank, die bereits bestehende Grundschuld weiterverwendet.
